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全國多地房貸利率一再上浮 調控政策將持續發揮作用

文章來源:郴州易房團  發布日期:2017/9/28 
[摘要]有專家認為,目前,對剛需購房者的保障主要體現在貸款規模的供給上。收緊住房信貸政策在抑制投資性和投機性需求的同時,對剛性需求和改善性需求會產生一定的影響.

上周,針對北京地區多家銀行相繼上調首套房貸款利率,中國人民銀行營業管理部明確表態“積□支持”,引發社會廣泛關注。人行營管部稱,房貸利率調整是銀行在北京市嚴格實施房地產市場調控、市場利率整體上揚的背景下,根據市場資金水平變化、自身資產負債管理需要所采取的自主行為,符合政策要求和導向。

不僅北京如此。通過調查采訪,記者發現,近期在全國各地主要城市,也出現了新一輪的房貸利率上浮現象。

那么,房貸利率的調整是通過何種機制來引導樓市發展的?在調控過程中,又應該如何避免傷害剛需性購房需求?帶著這些問題,記者近日對有關銀行機構及市場相關人士進行了采訪。

利率上浮已不是新聞

“從9月14日開始,還沒有進行網簽的就需要按照新的利率執行。”一位房地產中介人員向記者表示。通過采訪,記者發現,從9月14日起,工、農、中、建四家大型銀行的首套房貸□低利率已經全部在基準利率基礎上上浮5%。同時,民生、廣發等多家股份制銀行的首套房貸利率上浮幅度更大,均在基準利率基礎上上浮10%。

但對于首套購房者來說,貸款利率的上漲并不是□大的問題,更為重要的是在多長時間之內能獲得貸款。在采訪過程中,多家中介機構均向記者表示,目前各家銀行的審批時間都不好估算,等待數月而仍未獲得貸款的購房者大有人在。此外,銀行對于審批的要求也日趨嚴格。縱觀全國,房貸利率上調早已不再是“新”聞。而與利率上浮所釋放的緊縮信號同步的,是獲得房貸難度的增加。融360□新發布的數據顯示,8月份,全國首套房貸款平均利率為5.12%,相當于基準利率的1.04倍,環比上升了2.47%,連續8個月上升;比去年8月份的4.44%,上升了15.35%。廣州、深圳、南京、杭州、廈門等眾多一、二線城市的房貸利率均在近期內有所上調。

某廈門銀行業人士告訴記者,今年以來,廈門市已經三次提高利率,一些銀行已經在本月或更早時候停止發放個人房貸。同樣,昆明等西部內陸城市也在近期經歷了一波利率上調。某大型銀行西部地區分行人士介紹,總行今年對房貸新增額度卡得很緊,一般當月額度在上旬就已放完,后續申請只能排隊等額度。“很多樓盤開盤后都在等放款,有些要等上半年。”

房貸規模明顯下降

銀監會數據顯示,今年上半年,新增個人住房按揭貸款占新增各項貸款比重為25.1%,比去年全年降低了10.9個百分點,比去年下半年的高峰期降低了19.9個百分點。據工行行長谷澍介紹,工行新增個人住房貸款中,一、二線城市和三、四線城市的比例大概在1∶1左右;16個熱點城市的新發放個人住房貸款,在個人住房貸款中的占比較去年年底降低了13個百分點。

上市銀行半年報數據也顯示,今年上半年,26家上市銀行(含H股郵儲銀行)的個人住房按揭貸款新增19123.21億元,在全部新增信貸規模中占35.84%,相比去年15家A股上市銀行20029.03億元的總規模和46.58%的占比下降明顯。同時,相比去年上半年高達91.43%的比例,今年新增個人貸款中住房按揭貸款占比僅為51.40%。可見,在國家加大房地產市場調控、引導金融服務實體經濟的背景下,房貸狂飆的情況已有所回落。在這種大背景下,房貸利率的上調成為調控房地產的抓手,并不令人意外。

此外,市場因素也影響了房貸利率。有業內人士認為,今年的同業業務緊縮和儲蓄業務受挫,增加了銀行的資金成本。人行營管部有關人士表示,2017年3月以來,北京市出臺了一系列房地產市場調控政策措施并取得了初步成效,銀行作為房地產信貸政策的執行主體,主動配合房地產市場調控工作,通過提高個人住房貸款利率抑制需求過度增長,有利于進一步鞏固北京市房地產調控所取得的成效。

降價與剛需并行不悖

利率的上漲會對房價產生何種導向?有分析認為,購房者的資金成本持續上升,已經逐漸完成了從量變到質變的過程,貸款的壓力越來越大。目前,市場成交已經全面降溫,降價開始出現。值得注意的是,在國家統計局□新公布的8月份全國70個大中城市的房價變動情況中,□出現“下降或持平”。從當前一線城市房價指數的增幅來看,這是自2015年3月以來□出現的房價環比下跌。

這也說明,自今年3月起全國各地密集出臺的房產調控政策逐漸顯效。近期,國家統計局也公開表示,因地制宜、因城施策的房地產調控政策在持續發揮作用。業內人士預計,如果房價逐漸出現調整,各家銀行后續將繼續收緊房地產的額度、提高房地產貸款的價格。

但是,面對房貸利率的上漲,準備購買首套房的剛需群體顯然開心不起來。來到北京工作、準備買房的小江正在為漲價的房貸發愁。在此輪利率上浮以后,經測算,她的還款總額多了近20萬元。對此,中國社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛表示,即便是首套房也得按照市場化原則定價,在金融去杠桿、資金面相對緊張的背景下,首套房貸款利率上升是必然結果。“個人住房按揭貸款盡管風險較低,但收益水平不高,因此銀行適度減少房貸方面的投入,對實體企業來說是件好事。”

有專家認為,目前,對剛需購房者的保障主要體現在貸款規模的供給上。收緊住房信貸政策在抑制投資性和投機性需求的同時,對剛性需求和改善性需求會產生一定的影響。“對于熱點城市居民合理的購房需求,尤其是購買首套住房,應在差別化住房信貸政策方面予以支持。”專家表示,對于首套房在房貸額度上優先予以保證的同時,監管機構也應給予差別化監管,在考核方面采取一定差別化措施,幫助購房主體控制購房杠桿率。


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